Grundstückseigentümer

Baurecht ist das Recht der Errichtung eines permanenten Gebäudes auf fremden Grund. Dieses wird grundbücherlich eingetragen und bildet dann wiederum die Basis für eine Wohnungseigentumsbegründung im Baurecht.

Einfach erklärt bleibt das Grundstück im Eigentum des Grundeigentümers. Dieser vergibt das Recht, dieses zu nutzen und zu bebauen, an einen Dritten. Dafür erhält er einen monatlichen Baurechtszins und braucht sich um nichts weiteres kümmern.

Falls ein Grundstück mittelfristig nicht benötigt wird, ein Verkauf jedoch nicht in Frage kommt, ist die Einräumung von Baurecht die ideale Möglichkeit, Geld mit dem Grundstück zu verdienen und so ein fixes monatliches Einkommen zu erhalten. Vorteil dabei ist, dass man nach Vergabe keinerlei Verpflichtungen mehr für die Baurechtsdauer hat, jedoch monatlich einen Baurechtszins erhält, welcher grundbücherlich sichergestellt ist. Zudem fällt das Gebäude nach Ablauf der Baurechtsdauer wieder an den Grundeigentümer zurück und man kann über die Liegenschaft frei verfügen.

Das Grundstück bleibt somit im Familienbesitz und kann von zukünftigen Generationen wieder genutzt werden.

Im Normalfall wird der Baurechtszins indexiert, wird somit jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst. Durch die Bindung an den Verbraucherpreisindex bleibt die Steigerung im Rahmen der Veränderungen der Kosten des täglichen Lebens.

Dadurch, dass der Baurechtszins grundbücherlich als Reallast eingetragen ist, verfügt der Grundstückseigentümer als Baurechtsgeber bei Nichtbezahlen über ein Zugriffsrecht, welches eingeklagt werden kann. Im Falle von Baurechtswohnungseigentum haften alle Wohnungseigentümer solidarisch.

Ein Superädifikat wird meistens dann vergeben, wenn ein temporäres, oberirdisches Bauwerk auf fremden Grund errichtet wird. Dies kann auch auf Teilen hiervon erfolgen und muss nicht im Grundbuch eingetragen werden. Hier liegt mitunter auch der Hauptunterschied zum Baurecht, welches für eine permanente Bebauung, welche ober- und/oder unterirdisch erfolgen kann, gedacht ist und mithilfe einer eigenen Baurechtseinlage grundbücherlich sichergestellt wird.

Die Dauer eines Baurechts ist gesetzlich im Baurechtsgesetz geregelt. Hier wird festgelegt, dass ein Baurecht mindestens auf 10 Jahre, maximal auf 100 Jahre abgeschlossen werden kann. Für eine Wohnnutzung ist eine Baurechtsdauer, abhängig von der Lage, jedoch erst ab 70 Jahren sinnvoll. Der Großteil der Verträge wird hierbei auf eine Dauer von 99 Jahren abgeschlossen.

Ja, innerhalb der Laufzeit eines Baurechts kann dieses wiederum auf die Gesamtlaufzeit von maximal 100 Jahren verlängert werden.

Grundsätzlich fällt nach Erlöschen des Baurechts das Bauwerk wieder an den Grundeigentümer zurück. Falls nicht anders vereinbart, steht dem Baurechtsnehmer laut Baurechtsgesetz eine Entschädigung in der Höhe eines Viertels des vorhandenen Bauwertes zu.

Oft wird es jedoch so geregelt, dass nach Ablauf der Dauer, sollte es nicht in der Zwischenzeit zu einer Verlängerung kommen, das Gebäude entschädigungslos an den Grundeigentümer zurückfällt. Es kann aber auch vereinbart werden, dass das Grundstück wieder bestandsfrei an den Grundeigentümer übergeben wird.

Um vorzubeugen, dass in den letzten Jahren der Baurechtsdauer keine Investitionen mehr zur Instandhaltung des Gebäudes getätigt werden, wird im Baurechtsvertrag vereinbart, dass alle Baulichkeiten und sonstigen Anlagen in ordnungsgemäßen Zustand zu halten sind.

Bei Wohnungseigentum im Baurecht wird vereinbart, dass eine Hausverwaltung eingesetzt werden muss. Diese ist dann für eine ordnungsgemäße Rücklagenbildung zur Tätigung von Instandhaltungsmaßnahmen zuständig.

Hier gilt zu unterscheiden, welcher zukünftigen Nutzung das Grundstück zugeführt werden soll. Bei Gewerbegrundstücken richtet sich der Baurechtszins primär nach den aktuellen Grundstückspreisen der Umgebung. Aktuell wird hierfür meist ein Zinssatz zwischen 3% und 4,5% herangezogen.

Soll das Grundstück mit einem Wohngebäude bebaut werden, richtet sich der Baurechtszins meist nach der zu erzielenden Nutzfläche. Dies deshalb, weil die zukünftigen Wohnungseigentümer den Bauzins aliquot ihrer Anteile zu tragen haben. Da dieser zusätzlich zu den Betriebskosten zu entrichten ist, muss er sich in einem verträglichen Rahmen bewegen, da die Wohnungen ansonsten unverkäuflich sind. Die zu erzielende Nutzfläche ist abhängig von den Bebauungsbestimmungen der jeweiligen Gemeinde für das Grundstück. Etwaige Auflagen zur wohnbaugeförderten Vergabe müssen dabei ebenso berücksichtigt werden wie Mischnutzungen.

Damit der Grundstückseigentümer (Baurechtsgeber) nach Ablauf des Baurechts keine bestehenden Verträge übernehmen muss, wird im Baurechtsvertrag eine Rückgabe frei von allen Lasten bücherlicher wie außerbücherlicher Art vereinbart. Dies bedeutet, dass Nutzungsrechte und Bestandsrechte Dritter, wie zum Beispiel ein Mietvertrag, ebenso mit Ablauf der Baurechtsdauer enden. Der Wohnungseigentumsvertrag beinhaltet eine diesbezügliche Regelung.

Nachdem der Baurechtsvertrag abgeschlossen ist, muss man sich als Grundeigentümer nicht weiter mit der Liegenschaft befassen. Der Baurechtsnehmer kümmert um alle weiteren Schritte, seien es Genehmigungen oder anderweitige Vereinbarungen. Steuern und Gebühren sind ab diesem Zeitpunkt ebenso vom Baurechtsnehmer zu bezahlen.

Natürlich kann im Baurechtsvertrag der Ausschluss bestimmter Nutzungen (z.B. Bordell, etc.) vereinbaren werden. Auch kann man einschränken, dass zum Beispiel nur ein Wohnbau errichtet werden soll.

Der Baurechtszins wird im Falle von Wohnungseigentum zusammen mit den Betriebskosten von der Hausverwaltung vorgeschrieben und dann an den Grundstückseigentümer (Baurechtsgeber) weitergeleitet. Dies ist im Baurechtsvertrag geregelt und gewährleistet eine problemlose Abwicklung.